Recensioner

Ingemar Bengtsson, 2015
"Mycket om banker, en del om fastigheter". Ekonomisk debatt, nr 1, 2015.

D.E.: Länk till recensionen finns här. Om man läser Ingemars recension får man en ganska bra inblick i hur boken är upplagd och var fokus ligger.

Jesper Hansson 2014-10-06

D.E.: Jesper är prognoschef på Konjunkturinstitutet och besitter stor kunskap om hur den svenska ekonomin är beskaffad. Jesper skickade mig sina tankar i skrift och med hans tillstånd la jag ut dem här för intresserade.

Kommentarer till ”Fastigheter och banker”, Daniel Ekeblom 2014

Sammanfattande kommentarer

Intressant bok som ger ett kompletterande perspektiv på den svenska fastighetsmarknaden. Mycket ambitiös målsättning att på ett någorlunda enkelt sätt försöka förklara komplicerade samband på finansiella marknader. Når nog inte riktigt hela vägen fram, men det gör ingen annan bok jag har läst heller. Något missvisande tycker jag dock det är att det i introduktionen påstås att det går att avgöra om fastighetsmarknaden är övervärderad. Det ger läsaren en falsk förhoppning om att få ett svar som sedan, som väntat, uteblir. Det förtar dock inte värdet av att läsa boken som ger många nya insikter.

Teoretisk modell för realränta och fastighetspriser saknas

Jag tycker att boken på ett förtjänstfullt sätt beskriver hur en modern banksektor skapar krediter och därmed bidrar till instabilitet i ekonomin. Men jag skulle vilja ta en annan utgångspunkt. Om man börjar i en konventionell makromodell (eventuellt en helt real modell utan penningpolitik) så kommer realräntan att bli den som skapar jämvikt på marknaden för sparande och låntagande. Förmodligen är denna jämviktsränta mycket låg i OECD-området just nu. Med en låg jämviktsränta blir tillgångspriser höga liksom nuvärdet av framtida arbetsinkomster. Detta är en kraftig drivkraft för optimerande agenter att ta stora lån för att köpa bostäder. I en perfekt fungerande ekonomi med framåtblickande rationella individer, fullständig konkurrens och perfekt information är det då välfärdsmaximerande att ha stora balansräkningar. Givetvis måste risker beaktas så att även om realräntan är noll blir inte markpriser oändliga, men förmodligen väldigt höga.

Om man tycker att balansräkningarna har blivit för höga (i förhållande till inkomstflödet) måste man ha en hypotes till varför. Jag läser boken som att det är underskattning av risker som är det huvudsakliga skälet till balansräkningarna har blivit för stora. Både hushåll och banker underskattar riskerna i framtida fundamentala bestämningsfaktorer för fastighetspriser, i många fall till följd av explicita och implicita statsgarantier. Så kan mycket väl vara fallet och i så fall borde bolåneräntor höjas allt annat lika. Vi ser redan en sådan utveckling med högre spread mellan bolåneränta och reporänta, högre riskvikter för bolån osv. Men vad händer i en allmän jämviktsmodell?

Anta att staten backar bort från många av de explicita och implicita garantierna till bankerna och samtidigt höjer kapitalkraven rejält, t.ex. minimal bruttosoliditet 15 procent. Det skulle radikalt minska riskerna för problem med insolventa banker och höja skillnaden mellan utlåningsräntor och inlåningsräntor. Men den låga jämviktsrealräntan finns kvar. Med högre bolåneräntor är det troligt (det är ju dessutom ett av syften) att unga hushålls efterfrågan på bolån minskar och att dessa hushåll ökar sitt sparande. Räntan på sparande och bostadsobligationer måste då falla ytterligare för att skapa jämvikt i ekonomin. Nettoeffekten på bolåneräntan kan bli ganska liten. Amorteringskrav kan ge likande effekt – många hushåll tvingas spara mer, men det betyder samtidigt att andra måste spara mindre. Förmodligen krävs det ganska mycket lägre räntor för att förmögna personer och kanske staten ska vara villiga att minska sitt sparande. Denna reala mekanism som gör att tillgångspriser och balansräkningar blir höga vid låga realräntor i en friktionslös ekonomi beskrivs inte alls i boken. Det är en stor brist tycker jag.

[Korrekturlista är utelämnad /D.E.]